杭州土地市場“一枝獨秀” - asiasworldcity.hk

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經濟觀察報記者田國寶同花順數據顯示，截至2025年6月11日，杭州市土地成交金額達1198.8億元，成爲今年首個土地出讓金突破千億元的城市。北京以782.7億元位列第二，上海以532.5億元排名第三。2025年上半年（1月1日至6月11日，下同），杭州累計成交201塊土地，平均溢價率達31.8%，爲全國一二線城市中最高；上海以23.7%的平均溢價率位居第二；深圳土地平均溢價率爲17.6%，位列第三。杭州土地市場的“一枝獨秀”與其房地產市場密切相關。杭州市統計局數據顯示，2025年前4個月，杭州新建住宅成交金額同比增長12%；杭州貝殼研究院數據顯示，自2024年6月以來，杭州商品房持續處於供不應求狀態。王濤是一家國有房企的投拓人員，長期研究各地房地產市場。他表示，在本輪樓市深度調整的背景下，杭州、成都和西安等成交活躍的城市有一箇共同特點，即高新技術產業崛起。一枝獨秀2025年上半年，全國土地成交金額超過百億元的城市有19個，較2024年同期減少5個。19個城市包括杭州、北京、上海等拿地金額榜的常客，也包括金華、鎮江、南通等新近入榜的城市。王濤感覺到，2025年土地市場整體好於2024年，但分化特徵明顯，主要體現在兩方面：一是全國土地市場向少數城市集中；二是單個城市內部的土地市場向核心區域集中。在這種情況下，他們的拿地策略也調整爲“一地一議”。在2025年上半年全國土地出讓金TOP10榜單中，杭州以1198.8億元位居首位，領先第二名北京400多億元，是第三名上海的兩倍，超過第六名至第十名的總和。杭州是2025年上半年全國唯一土地出讓金突破千億元的城市，而2024年同期，無城市達到此水平。2025年上半年，杭州土地市場呈現以下特點：第一，2016年至2024年，杭州住宅用地樓面價長期維持在5萬元/平方米左右。2025年一季度，杭州住宅用地單價地王紀錄多次被刷新。1月24日，濱江集團以6.5萬元/平方米的樓面價獲取民生藥廠地塊，成爲單價地王；3月25日，濱江集團獲取的奧體濱江國際商務區地塊將樓面價紀錄刷新至7.7萬元/平方米；3天后，建發地產以8.8萬元/平方米的地價再次刷新紀錄。第二，土地供應聚焦核心區域。杭州住宅用地單價紀錄不斷創新高，一方面源於房地產市場供不應求，開發商拿地熱情高漲；另一方面與杭州加大核心區域供地力度有關，上半年成交地塊主要集中在錢塘、蕭山等區域。2025年上半年，杭州土地成交均價爲1.9萬元/平方米，較2024年同期1.3萬元/平方米顯著提高；平均溢價率達31.8%，最高溢價率達115%，而2024年同期平均溢價率僅爲6%。第三，拿地主體高度集中。民企濱江集團是杭州土地市場的最大買家，貢獻了約三分之一的土地出讓金。加上綠城中國，兩家房企合計貢獻超一半的土地出讓金。此外，保利、建發、華潤、中海、金茂、越秀、招商蛇口、中天控股和金地等房企也積極參與到杭州土地市場中。中海地產以80.8億元獲取的錢塘地塊成爲今年上半年杭州的總價地王。王濤表示，相較於一線城市，杭州、成都等新一線城市的土地成本相對低一些，房企加價空間較大；加之2025年杭州樓市需求旺盛，幾乎每塊土地都吸引十餘家房企競爭，形成較高溢價率。供不應求據杭州貝殼研究院數據，2025年5月，杭州商品房供應套數爲4187套，成交套數爲4553套。自2024年6月以來，杭州商品房連續12個月成交量大於供應量。二手房市場同樣表現強勁。2024年以來，除2月這個傳統銷售淡季外，其餘月份二手房網籤量均超6000套，其中2025年3月網籤量達1.24萬套，創2022年以來單月紀錄。一位熟悉杭州樓市的人士向經濟觀察報表示，2024年，全國房地產市場進入深度調整，杭州亦不例外，全年新房成交量下降超三成。但由於土地供應減少，市場仍處於供不應求狀態，未對房企造成較大去化壓力。同花順數據顯示，2016年至2019年，杭州新房成交金額穩定在3000億元量級；2020年突破4000億元，2021年創下5800億元紀錄，隨後成交量回落。2022年和2023年，杭州新房成交金額維持在4000億元左右，2024年降至2580億元，回到2016年前水平。2025年以來，杭州新房成交量和金額開始回升。據杭州市統計局數據，2025年一季度，杭州新建住宅成交面積84.1萬平方米，同比增長7.4%，成交金額498億元，同比增長10.3%。上述人士認爲，在全國主要城市中，杭州善於根據房地產市場變化靈活調整土地供應的數量和質量，避免盲目增加土地供應。橫向對比，2025年以來，杭州新房成交量與上海相當，高於其他一線城市；在二線城市中，杭州雖不及成都，但普遍高於其他城市。王濤表示，2024年10月前，杭州實行限房價和限地價政策，新房與二手房價格倒掛、土地價格與房價倒掛，房企有充足成本空間打造高性價比產品，這是杭州新房市場表現較好的原因之一。2024年10月，杭州取消“雙限”政策，土地價格逐步迴歸市場價值，2025年地王頻現，新房價格也迴歸市場化，例如蔣村地王預計售價15萬元/平方米。一二手房價格倒掛情況進一步改善。王濤認爲，過去價格倒掛，部分購房者通過“打新”購買新房，再通過二手房市場賣出獲利。隨着“雙限”取消，這一套利空間正逐步消失，房地產市場供需迴歸至常態。上述人士表示，2025年5月，杭州新房市場量跌價升，成交以總價300萬元至500萬元的房源爲主；6月，新房成交量回升，市場仍處於波動中，表明杭州樓市在政策調整後正迴歸正常供需關係。驅動力王濤是杭州新市民，此前長期在北京生活和工作，因孩子上學及工作變動舉家遷至杭州。在杭州生活兩年後，他越來越喜歡這座適合年輕人創業的城市。王濤認爲，杭州樓市的更大動力源於人口和產業，這是本輪樓市深度調整中，部分城市保持熱度的核心驅動力，例如杭州的互聯網電商產業、成都的電子產業和西安的半導體產業。杭州是常住人口連續20年保持增長的城市之一，2018年常住人口首次突破千萬。2024年杭州常住人口達1262.4萬，較2023年增加10.2萬。杭州、成都和西安的人口增長與其高新技術產業發展密切相關。特別是杭州，近年新興產業發展迅猛。據2025年5月的官方數據，杭州全市擁有420個研發中心、44家獨角獸企業，其中獨角獸企業數量佔浙江省的八成。截至目前，杭州已形成能源、AI、生物醫藥、高端裝備等多箇產業集羣，除阿里巴巴、吉利、華東醫藥等企業外，還湧現出宇樹科技、DeepSeek等高新技術企業。成爲繼互聯網電商之外另一股新勢力。大量高新技術企業落地，不僅爲杭州帶來產業、稅收，也吸引大量技術人才落地杭州。這些人才收入普遍高於普通從業者。據杭州官方規劃，到2025年，技能人才總量將達280萬人以上，佔從業人員比重38%。王濤表示，大量技術人才落戶杭州，部分需立即購房，有的甚至先購房再搬家；部分人才即便當下沒有買房，工作生活數年後也會產生購房需求。這些新流入的技能人纔是杭州樓市的重要消費羣體。未來，這些企業發展壯大及上市，將吸引更多的人纔到杭州，並不斷製造新富羣體，爲房地產市場帶來持續需求。王濤認爲，產業是樓市的最大驅動力。王濤說，其原供職的房企破產後，大多數同事離開北京，前往深圳、廣州、杭州和成都等地。這些城市的房企或項目對各類地產人才還有需求；而且，在房地產之外，這些城市顯然擁有更多創業和就業機會。一位在杭州創業的人士告訴經濟觀察報，杭州對他最大的吸引力是活力，有一箇好的想法時，有人願意一起嘗試，至於成不成是另一回事，“這裏很少有人給你潑涼水”。（應受訪者要求，文中王濤爲化名）

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